1. Những quan niệm sai lầm cần tránh khi mua nhà ở Mỹ
_ Nếu bạn tự kinh doanh 1099 (thợ, thợ may, chủ doanh nghiệp) từ 5 năm trở lên thì không phải khai thuế 2 năm gần nhất.
Ví dụ: Nếu bạn tính trung bình hai năm thu nhập thấp trong năm trước, bạn sẽ bị ảnh hưởng. Vì bạn chỉ phải khai thuế một năm trước khi cân nhắc mua nhà, nên bạn sẽ phải khai thuế cao hơn để được vay tiền.
Từ _ 1099 -> W2 Nếu bạn không quan tâm đến thu nhập trong quá khứ, chỉ cần hai phiếu lương gần đây nhất là đủ. Hai phiếu lương phải giống nhau (mức lương hoặc cơ sở)
_ Nếu thu nhập của bạn tăng hơn 10%, hãy hỏi người cho vay tại sao.
_ Phải có ít nhất 2 năm kinh nghiệm làm việc. Nó không cần phải liên tục. Không quan trọng bạn làm việc ở Mỹ hay Việt Nam.
Ví dụ: Cho dù bạn đến làm việc trước, nghỉ ngơi, sau đó đi làm, nếu bạn đã làm việc ít nhất hai năm thì không sao. Ngay cả khi bạn làm việc ở Mỹ và đã từng làm việc ở Việt Nam, thì mức lương làm việc ở Việt Nam không quan trọng miễn là bạn có xác nhận của công ty Việt Nam.
_ Nếu các nhóm thanh toán không giống nhau, người sử dụng lao động phải xác nhận với người cho vay về thời gian làm việc được đảm bảo.
_ Lương từ công ty (thưởng, tăng ca, cổ phiếu) được tính (bình quân) trong 2 năm.
_ Sinh viên mới ra trường không cần có 2 năm kinh nghiệm làm việc. Cần có thư mời làm việc với ngày bắt đầu sử dụng thu nhập trong tương lai.
Người cho vay thường yêu cầu bằng cấp và mức lương ban đầu để xác nhận thêm trước khi đóng đơn. Bằng có giá trị kể cả đối với những người đã tốt nghiệp trung cấp nghề (nail, cơ khí).
_ Nếu bạn tạo cả tiền mặt và séc, chỉ séc được tính trừ khi có hơn 1099 mục tiền mặt. Nói cách khác, những gì được liệt kê trong hồ sơ thuế đều được tính.
2. Tính toán thế chấp dựa trên thu nhập ở Hoa Kỳ.
_ Nếu điểm tín dụng của bạn lớn hơn 700, tổng số nợ của bạn (thẻ tín dụng, khoản vay mua ô tô, thế chấp, v.v.) chia cho tổng thu nhập của bạn phải nhỏ hơn hoặc bằng 49,99%. Số liệu này là DTI (Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập).
_ DTI dưới 43% nếu điểm tín dụng của bạn dưới 700 hoặc dưới 40% nếu điểm tín dụng của bạn là 680.
3. Điểm tín dụng (điểm tín dụng) được tạo ra như thế nào và những vấn đề ảnh hưởng đến chúng
_ Cách nhanh nhất để xây dựng điểm tín dụng của bạn: Nhờ ai đó có tín dụng tốt thêm tên của họ vào thẻ (thêm người dùng được ủy quyền) và bạn sẽ thấy kết quả sau 1-2 tháng.
_ Tạo thẻ tín dụng an toàn: Đến ngân hàng, mở thẻ tín dụng và tiêu tiền để đảm bảo hạn mức thẻ. Ví dụ: nếu bạn từ bỏ 5.000 đô la, thẻ tín dụng của bạn có giới hạn chi tiêu là 5.000 đô la giống như thẻ tín dụng thông thường.
_ Các hành vi gây tổn thất tín dụng: mở, đóng tài khoản, lấy báo cáo thu hồi nợ. Gọi điện trực tiếp cho cơ quan thu nợ để thương lượng thanh toán để giải quyết báo cáo thu nợ cho tài khoản thanh toán của bạn. Ví dụ: khoản nợ 4.000 đô la có thể được thương lượng với giá 2.000 đô la.
_ Dùng 2-3 thẻ tín dụng là đủ. Nếu bạn có nhiều hơn một chiếc, bạn cần cẩn thận để không tự động đóng chúng nếu bạn không sử dụng chúng trong một thời gian dài.
_ Nên giữ mức tiêu thụ (sử dụng) dưới 30%, tốt nhất là dưới 10%.
4. Sự khác biệt giữa ngôi nhà thứ hai (second home) và nhà cho thuê ở Mỹ
_ Ngôi nhà thứ hai là ngôi nhà mà bạn ở bao lâu tùy thích, ít nhất 14 ngày một năm và cách xa ngôi nhà chính của bạn ít nhất 50 dặm. Khi mua căn nhà thứ hai, các hợp đồng thuê trong tương lai không được tính vào thu nhập.
_ Nhưng nếu bạn không có căn nhà chính, bạn vẫn có thể mua căn nhà thứ hai với khoản trả trước 10%.
_ Đối với nhà cho thuê, 75% thu nhập cho thuê dự kiến được tính vào tổng thu nhập. Nếu bạn không có nơi cư trú chính, bạn không thể mua nhà cho thuê.
Nếu bạn muốn tính thu nhập cho thuê _2. Để đưa tiền thuê nhà vào thu nhập của mình, bạn phải đợi đến năm thứ hai trước khi đưa tiền thuê nhà vào tờ khai thuế của mình.
_ Tôi khai thuế như thế nào? Thu nhập ròng + Khấu hao + Chi phí (Thuế tài sản + HOA + Bảo hiểm + Tiền lãi) – Thế chấp = Thu nhập đủ điều kiện
Ví dụ: Ngay cả khi bạn có một nơi cư trú chính (A), bạn vẫn có thể mua một nơi cư trú chính (B) khác trong cùng một thành phố. Điều kiện là bạn dọn ra khỏi căn nhà B và sống và cho căn hộ A thuê lại. 75% thu nhập cho thuê từ căn hộ A được tính. vay tiền trong công việc.
_ Một ví dụ khác: Nếu bạn đã có căn nhà chính A, nhưng bạn có đủ thu nhập, bạn có thể mua căn nhà chính B trong cùng khu vực bố mẹ bạn sinh sống.
_ Lãi suất cho vay mua nhà đầu tư thường cao hơn 0,5% so với lãi suất cho vay mua nhà chính.
5. Những lưu ý liên quan đến người bảo lãnh chung khi mua nhà tại Mỹ
_ Mọi người không nhất thiết phải là người thân, nhưng họ phải được tin cậy.
_ Người đồng đứng tên đứng tên đồng vay nhưng bạn không bắt buộc phải đứng tên trên giấy chủ quyền nhà
_ Sau 12 tháng nếu chưa đủ income (A) chứng minh được tất cả các khoản thế chấp, bảo hiểm, thuế, HOA, v.v. Nếu người A trả tiền thì người đồng ký tên (B) sẽ được hưởng toàn bộ thu nhập, kể cả khi người này đồng ký tên mua nhà cho mình hay mua giúp người khác.
Tóm lại, nếu ông A chứng minh được bằng văn bản rằng mình có thể thanh toán chi phí căn nhà mà không cần sự giúp đỡ của ông B thì những người đồng ký tên sẽ không bị ảnh hưởng.
_ Chỉ cần trả trước 3-5% là đủ để vay mua nhà, không phải 20%. Giảm 3% dẫn đến 43% DTI, giảm 5% dẫn đến 49,9% DTI
6. Tiết kiệm cho người mua nhà lần đầu ở Mỹ
_ Một cách để giảm chi phí đóng cửa của bạn là nhận được mức lãi suất cao hơn và hạn mức tín dụng của người cho vay ($10.000 đến $12.000). -> Đợi 6 tháng sau tái cấp vốn để hạ lãi suất.
_ Bạn cần thường xuyên tìm hiểu về các chương trình trợ giúp người mua nhà lần đầu (chương trình hỗ trợ tiền đặt cọc) tại thành phố/quận mà bạn muốn mua nhà. Nếu chương trình có tiền sẽ được trao nếu trong vòng ba năm không đứng tên trên giấy chủ quyền nhà.
_ Vợ chồng tính với nhau. Nếu một trong hai người được liệt kê trên tờ khai thuế tài sản và chung là vợ chồng, thì người kia không được coi là người mua nhà lần đầu.
_ Các thành phố khác nhau có các yêu cầu khác nhau đối với các chương trình này.
+ Giúp thanh toán miễn phí không có lợi nhuận
+ Tiết kiệm tiền lãi hoặc cổ phần (Nếu bạn bán nhà trong vòng 10-15 năm, bạn cần chia cổ phần với thành phố. Nếu ở lâu hơn, bạn không phải trả lại 😊)
_ Nếu bạn có chương trình hỗ trợ những người làm việc trong lĩnh vực y tế và giáo dục (giáo viên, nhân viên y tế, lính cứu hỏa, cảnh sát), bạn có thể được thanh toán 3% không lãi suất trong hơn 3 năm, nhưng bạn không cần nó. Bạn có cái nào không?
7. Các Chương Trình Cho Vay Không Khai Báo Thu Nhập (Khoản Vay Thu Nhập Tiết Lộ) Khi Mua Nhà Tại Hoa Kỳ
_ Người chủ phải cung cấp thu nhập giả, nhưng không có lương.
_DSCR Loans (Debt Service Coverage Ratio) Nếu bạn không cần tiền lương hoặc chủ lao động, bạn cần một nơi cư trú.tình huống (tiền thuê nhà) / (thế chấp + lãi suất + bảo hiểm) = 1Với lãi suất 6-7%, bạn có thể tài trợ cho LLC của mình (tốt hơn tiền cứng).
_ Ngay cả khi bạn đã bán căn nhà chính của mình trong 12 tháng qua, vẫn có những khoản vay DSCR phù hợp với những người đã sở hữu nhiều căn nhà và những căn nhà chuyển nhượng.
_ Lãi suất cho vay khó đòi (vay nóng) 8 – 14% + phí tác giả 2 – 4%.
8. Những câu hỏi, câu trả lời và những lưu ý khi mua nhà ở Mỹ
_ Cần có thu nhập khi bắt đầu vay.
_ Bạn đã có căn thứ nhất và muốn mua căn thứ hai nhưng thu nhập chưa đủ:
+ Làm thủ tục đăng ký 2 căn hộ cùng lúc, bán căn 1 và nhận tiền mua căn 2. Trong thời gian chờ đợi hoàn tất hồ sơ, bạn có thể đặt điều kiện thuê Căn hộ 1 của chủ mới từ 2 đến 4 tuần. Căn hộ 2.
+ Nếu bạn cho thuê căn hộ 1, 75% thu nhập cho thuê sẽ được tính khi cho thuê căn hộ 2.
_ Nếu bạn phải thay đổi công việc, bạn sẽ nhận được thu nhập của mình ở đâu khi bạn phải đăng ký khoản vay.
Thông báo đòi nợ mất bảy năm để được xóa khỏi báo cáo tín dụng của bạn. Các khoản vay DSCR phải có điểm tín dụng ít nhất là 640-680.
_ Điểm tín dụng 500 (tiền tệ) có thể được vay từ FHA với khoản trả trước 10%.
_ Nếu không chứng minh được thu nhập, bạn có thể vay bằng tổng tiền gửi ngân hàng cá nhân trong 12 tháng gần nhất (cách tính 50% – 90%).
Tội phạm (tội phạm nghiêm trọng) không ảnh hưởng đến khoản vay. Sổ đăng ký phá sản (phá sản) bị ảnh hưởng.
_ Complete Pre-Authorization Letter: Được tạo bởi Banker và Signatories. 80% là thư không được duyệt trước đầy đủ mà do các đại lý cho vay lập ra và yêu cầu xác nhận thu/chi rõ ràng theo hướng dẫn của Freddie Mac và Fannie Mae sau này để tránh rủi ro có thể xảy ra.
_ Thanh toán qua ngân hàng phải cách ít nhất 60 ngày. 2 Chu kỳ có thể vượt quá 60 ngày, vì vậy không cần sao kê ngân hàng 2 tháng.
Yêu cầu ngân hàng của bạn in ra các giao dịch hàng ngày của bạn và rút ra ngày bạn gửi tiền. Ngoài ra còn có phương pháp so sánh số dư đầu tháng và cuối tháng bằng VOD (xác nhận đặt cọc).
_ Nếu bạn đã nhận trợ cấp nuôi con trong hơn hai năm, bạn vẫn có thể tính thu nhập của mình khi vay tiền, hoặc thu nhập của bạn trong hơn hai năm. Tài khoản ủy thác tiền mặt cũ hơn 3 năm được tính.
_ Nếu chốt đơn mà giá nhà (thẩm định) thấp hơn giá chào -> cần thêm tiền.
_ Miễn Định Giá (Valuation Exempt), nếu nhà trị giá dưới $1 triệu và có lịch sử tài chính 2-3 năm (mua, refinance) thì tiền đặt cọc từ 20% trở lên.
Báo cáo tài sản (quỹ hưu trí 401k, cổ phiếu, tiền điện tử, v.v.) không ảnh hưởng đến DTI nếu không có thu nhập từ những tài sản đó. Tuy nhiên, nếu cổ phiếu mang lại cổ tức, cổ tức có thể được tính là thu nhập trong hơn ba năm.
chúc mọi người may mắn
nước xốt: Tú Chang